Основания обращения взыскания на заложенное имущество установлены в ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При этом законодатель устанавливает различные правила обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от порядка исполнения обеспеченного ипотекой обязательства:

• в установленные сроки (п. 1 ст. 50 Закона «Об ипотеке»);
• периодическими платежами (п. 2 ст. 50 Закона «Об ипотеке»).

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, обеспечиваемых ипотекой, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полиостью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (п. 1 ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Неисполнением денежного обязательства считается неуплата долга в сроки, обусловленные договором, из которого возникло основное обязательство (договор купли-продажи в рассрочку, договор ренты; кредитный договор, трехсторонний договор приобретения жилого дома или квартиры с привлечением кредита банка и т.д.). Ненадлежащее исполнение обязательства имеет место при частичном погашении долга, неуплате процентов, штрафа, пени. Периодические платежи основного долга обычно предусматриваются в большинстве договоров, на основании которых возникает обязательство, обеспечиваемое ипотекой.

Стороны, задействованные в договоре об ипотеке, должны знать, что им предоставляется и определенная свобода во взаимоотношениях. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Следует помнить, что Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом в следующих случаях (п. 4 ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):

• при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества (ст. 35 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества (ст. 39 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• при принудительном изъятии государством заложенного имущества (ст. 41 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Залогодатель должен знать об условиях и порядке предоставления отсрочки реализации заложенного имущества. По просьбе залогодателя, суд, при наличии уважительных причин, вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших завремя отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). Способы реализации имущества, являющегося предметом ипотеки: