Продажа заложенного имущества с публичных торгов в ряде случаев является обязательной. Она может быть осуществлена по решению суда, а также предусмотрена залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. При обращении взыскания реализация заложенного имущества путем ее продажи залогодателем залогодержателю допускается только с соблюдением установленных гражданским законодательством РФ условий и ограничений.

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, должна осуществляться в соответствии с нормами, установленными в главе 10, закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) ». В указанной главе устанавливаются:

• способы реализации заложенного имущества и ограничения на применение отдельных способов;
• порядок и последствия объявления публичных торгов несостоявшимися;
• порядок продажи заложенного имущества на аукционе;
• порядок прекращения взыскания на заложенное имущество и прекращение его реализации;
• порядок распределения суммы, вырученной то реализации заложенного имущества
.

Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество не может быть обращено во внесудебном порядке.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за месяц до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 % от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка, на счет, указанный организатором публичных торгов. При не внесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Надо учитывать также ситуации, когда может быть прекращена реализация заложенного имущества. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во вне судебном порядке нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 5 и 6 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 46 настоящего Федерального закона.

Обращение взыскания на заложенное имущество является той крайностью, до которой, как правило, ни залогодержатель, ни залогодатель не хотят доводить дело. В реальной практике встречаются случаи, когда обращение взыскания на заложенное имущество является единственным способом удовлетворения требований кредитора по основному обязательству. В подавляющем большинстве случаев стороны стремятся разрешать возникающие проблемы по взаимной договоренности.

Действующее гражданское законодательство РФ и, в частности, Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не препятствуют залогодержателю и залогодателю продавать заложенное имущество до того как возникло какое-либо из оснований для обращения взыскания на это имущество, основное ограничение заключается в том, что такая продажа должна быть совершена с согласия залогодержателя. При этом стороны должны соблюдать все установленные правила по реализации недвижимого имущества, а именно:

• регистрировать договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона «О регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним»;
• производить нотариальное удостоверение договоров в тех случаях, когда такое удостоверение является обязательным;
• соблюдать требования жилищного и другого специального законодательства;
• учитывать интересы третьих лиц, так как сделки, заключенные с нарушением прав третьих лиц, могут быть признаны впоследствии недействительными;
• своевременно получать необходимые разрешения в тех случаях, когда законодательством устанавливается такая обязанность;
• соблюдать иные требования, установленные действующим законодательством на дату заключения договора.

Следует подчеркнуть, что на продажу заложенного имущества не распространяются никакие ограничения, установленные Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если залогодатель продает заложенное имущество залогодержателю или с согласия залогодержателя третьему лицу независимо от того, уже возникли или еще не возникли основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. Мы советуем Вам в случае наступления критической ситуации сделать все, чтобы обеспечить договоренность со своими партнерами во внесудебном порядке.

Если стороны пойдут на вариант, связанный с обращением взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, то издержки, связанные с обращением взыскания и реализацией имущества, могут составить от 2 до 5 % стоимости заложенного имущества, а процедура обращения взыскания и реализации заложенного имущества будет длиться около двух месяцев. При обращении взыскания во внесудебном порядке потребуется время для согласования условий между сторонами, для заключения нотариально заверенного соглашения, для проведения аукциона и осуществления расчетов нотариусом. Если залогодержатель для обращения взыскания на заложенное имущество будет обращаться в суд, то общие,издержки, связанные с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества, могут составить от 5 до 10 % стоимости заложенного имущества, а минимальный срок осуществления всех процедур составит около трех месяцев. В этом случае потребуется время для организации и проведения судебного рассмотрения, осуществления исполнительного производства, проведения публичных торгов с соблюдением всех установленных действующим законодательством требований, распределения судебным приставом-исполнителем суммы, вырученной от продажи имущества на торгах, осуществления расчетов. При этом слушание дела в суде может быть отложено по целому ряду причин, не исключено также проведение повторных торгов.

Залогодатель вправе продавать заложенное имущество как залогодержателю, так и третьим лицам с учетом установленных действующим законодательством ограничений на приобретение земельных участков, жилых домов, объектов, имеющих историческую и художественную ценность, а также ограничений, связанных с необходимостью наличия у нового собственника разрешений и лицензий на осуществление определенных видов деятельности.